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最初は、自分で銀行に飛び込まない

飛び込み危険!

銀行をさがして自分で行くか
不動産やさんにいってもらうか


意見が分かれるところですが
僕は、不動産屋さんに行ってもらう
あたってもらう派です。

はじめての飛び込みでは
うまくお話ができないと思います。
また、あやしまれる。

また、いい営業にあたる確率も運任せ。
(飛び込む支店や営業マンの組み立ての技術でも
 融資の確率がちがいますんで)

サラリーマンをしながら
飛び込み銀行もあまりできませんし。

そこはプロの力を借りた方がいいです。

最初の最初は誰でもはじめてで
わかりませんので特に。




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低所得者はいかに不動産投資をするか


不動産投資は高所得者にしか
資格がないのか?

不動産投資を始め
私が、何度も考えたことです。

いろいろな不動産投資本を見てきましたが
さずがに年収600万以上の方ばかりでした。

なんだかんだ行っても、給与稼がれてます。

そんな印象だった
サラリーマン不動産投資の
世界でしたが、

今年の始めに

目を疑うブログを

発見。

ご存知の方も多いと思いますが

大学生から不動産投資をされている

石渡さん。

大学生の時に、
不動産投資を始めた明らかに
王道のサラリーマン大家ではない、投資家。

現在投資総額
なんと、13億円。

その石渡さんが、
ちょうど今、タイムリーに
低所得者でも融資を受けて
不動産投資をいかにするかのブログが更新中。

確かに学生であるということや、ルールを熟知している
特殊なやり方という印象もありますが、面白いです。

学生への情報商材で、売れるレベルです。
本当に太っ腹ですね。

石渡さんのブログはこちら

東京・神奈川で不動産投資を行う不動産投資家石渡浩のブログ




1~2棟の信用欠損をどうする?


最近3棟目以降の買い進めに関してのセミナー、
教材が多くでてますよね。

多く出ているという事は
普通のサラリーマンが始めれば
大部分の人が、3棟目に進みにくい状況に
陥るという事です。

年収がすくなかったり、
自己資金が少ない場合、
借りられる銀行が限られます。

そしてサラリーマンが勇気を出して買う
購入物件も3000万前後で、耐用年数を
超えた融資を受ける黄金パターンとなります。

以前にも書きましたが
所有物件の1~2棟は、ごく一部の高収入の方や
自己資金○千万の方を除き、積算不足は
しょうがないと思っています。

まず、なんとか1~2棟を手に入れ
で借り入れ期間を極力長くし
まずキャッシュが出していること。

そして
3棟目をどうするか?

私は、新築アパートかと思います。
地元の信用金庫でも

『今回中古だと、融資はむずかしい』
とも言われました。

土地値に近い20年の中古物件を
20年融資を受けることは、銀行も
20年間の家賃下落や修繕費等を
見ます。瞬間的な利回りより重視します。

その点
修繕、家賃の目処が立ちやすい
新築は、銀行も好きです。
しかも行内にもあげやすい。

もちろん建てた時点で
ほぼ7割の積算割れをしますが
中古の読みにくさよりも融資が
出やすいのは確か。
※但し、立て替え等のシュミレーション
    説明ができれば別。

現在、本審査中です。
どうなるか分かりませんが
良い方向に進んでほしいです。




不動産投資本に書ける事、書けないこと


不動産投資本は
有益だけど、
書かれている事実は一部。

僕も不動産投資を始めて、
本屋で本を買いました。

サラリーマン大家の体験本から
税金の本までいろいろです。

特に体験本に関しては

通勤電車の中で
勇気づけられ
または、目標となり
不動産投資に対する気持ちの維持
に役立だせて頂きました。


しかし、
不動産投資を始めてみると
明らかな疑問に気づきます。

おかしいな?

貧乏サラリーマンなのに
こんな物件の自己資金
どこから捻出しているの?

要するに数字があわない。

鵜呑みにして
本だけを信じて進むと
実行できない内容もあります。

僕なんかは
そんな疑問を
不動産セミナー後の
懇親会で、大家さん仲間に疑問を
ぶつけてみたりします。

『ああ、実はあの人は、
株での自己資金が○○千万あったらしい』


『え、本には全然そんなことかいてないよ!
 ビンボーサラリーマン仲間と思ってたのに!』

と、
本には書いていないこぼれ話が
聞けたりします。(悲)

不動産取引は
物件の取引上、書けない部分や
知らせられない部分が
往々にしてあるようです。

また、本の宣伝上
書かない方が売れるという事実も
伏せられていることもあります。

要するに
本は、大変有益な情報だけど
全部が全部書かれてはいない
という事です。

ですから、
最後は自分で想像し、
考えています。

『おかしいな、この本って?』

と思えたら、
知識、知恵のレベルがあがったな
なんて、考えています。






1次ゴールを見据えた投資法


RC主義!
一戸建て主義
高利回り中古主義
新築主義
借地主義

不動産投資って
数年前と比べて
多種多様な方法があるんだなー
と最近かんじます。

では、自分は?
と聞かれたら、正直『わからない』
という感じです。

初期の場合
各個人の状況によって
その投資法が、有効なときやできるときまた、
逆にやってはいけないときがあるように思うからです。

今の僕にとっては、
RC戦略はハードルが高く、
一戸建てでは、時間がかかり、
手間と資金が必要。

借地も手間と現金資金が足らない。etc

そこで考えるのが
1次目標(とりあえずの不動産投資の目標)です。

私は、会社収入に
頼らないキャッシュが目標です。

そう考えますと、
自ずと可能な投資法と
最大限にキャッシュが得られる投資法が
リンクしてきます。

なんて考えています。



Extra

プロフィール

ikkei

Author:ikkei
27歳の契約社員から不動産投資を始めたサラリーマン。

■所有物件
千葉アパート1棟
埼玉アパート1棟
千葉一戸建て1棟
春日部アパート3棟
横浜市アパート1棟
座間市アパート1棟
北春日部アパート1棟
本庄市アパート1棟
船橋アパート1棟
行田市アパート1棟
計66戸の大家さん。

2009年 宅地建物取引主任取得
宅地建物取引主任は
サラリーマンでは全く必要ありません。(笑)

2013年 不動産管理法人設立

大家さんたちと色々情報交換したいと思っています!
メール、メッセージもお気軽に下さい。

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