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サラリーマン大家と会社との関係

「おれ実は大家さんやってるんですよー。」

これは会社ですごく言いたい一言です。

その返答で
「えーすげーな。まじでー。」
 の一言が来たら
「まあ、そうでもないけど)」(←ホントはめちゃうれしー)
で返すというシュミレーションを何百回練習してますが

それは、発揮できないでしょう。

あくまでも、サラリーマンは副業禁止。
もちろん不動産賃貸は、サラリーマンは転勤があるため泣く泣く人に自宅を貸さなければ
ならない状況があり、暗黙の了解で許されている唯一の副業と言えなくもないですが
まあ言わないことが一番です。いろいろなんか面倒がありそうですし。

確定申告時の税金の納付も、「自分で納付」にしっかりチェックをいれて
おもいっきり言える日?のためにかっこいいせりふの練習を積もうと思っています。

でも田舎の友人にはおもいっきりいってます。

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現状住んでいる方がいる物件について

これは俗に「オーナーチェンジ」ともいわれてますが
最初思わず、オーナーってつくとなんかかっこいいなと思いました。

それはさておき
要するに物件を購入する前オーナーの時の入居者の方ごと
物件を購入するというやり方です。

良い点としては
買った翌月から、収入が入ります。安定したスタートができます。
ローンを組んでいた場合は、どっしりと構えてられます。

悪い点としては
悪い点とは思いませんが、リフォームして家賃を高く設定したりする「自分流」を出すことができません。
私の場合は、まず大家さんの醍醐味である家賃が入ってくる通帳をみて、感動したかったのでこちらは
選択しませんでした。

でもゆくゆくは、自分流を出せる物件にチャレンジしたいなあと思います。

広いことについて

やっぱり住むなら広い方がいいでしょう。

私には妻もおりますので入居者の方が退去されたら
自分たちで住んじゃえばいいんじゃないの?(これは投資の精神に反するのかなあ?)
ということでワンルーム以外にしました。

この選択は、あとあと結構重要でした。
お金を借りる際に、住宅ローンで組むか(自分で住むために組むローン)か、
アパートローン(自分が住む以外の投資などの若干高いローン)かの別れ道になります。

銀行側との関係もありますが、普通奥さんがいて1Rをなぜ買う?という質問に
答えられない場合は、おそらくアパートローンを組まされることとなるでしょう。

しかし、1DKや2DKなどであれば、住宅ローンが組めます。
もちろん、組まれる方の属性も関係しちぃます。
同一の会社に3年以上勤務したかとか、年収200万?以上かとか。

あと金利の低い住宅ローンは、お一人様1回限りのジョーカーなので、
ご自分で住みたい家をご購入予定の方は
返さないと次のローンが組めませんので、ご注意をです。

安い物件について

まず安い物件については、500万以内で探しました。安いと単純に初めてでも何とかなると思ったからです。
 
 目安の一つとしては「利回り(りまわり)」というのがあります。
 年間の家賃収入÷物件の価格のパーセントがいくつかというものです。
 
 ですが、これはあくまでも単純利回りというもので
 
  これ以外に不動産を買う場合に
  物件価格に対し、諸経費が数パーセントと火災保険等が必要です。
  (だから物件価格より幾分多くお金を払います)
  また、収入面も家賃収入から毎月マンションの一室の場合は、修繕費等が問答無用で引かれます。
  物件管理(入居者の方から家賃を徴収したりやクレームの処理対応等)を会社に頼んだ場合は、
  毎月の家賃収入から3~5%ほど引かれます。
  ※もちろんローンを組んだ場合はローンも払い、固定資産税という税金も払わないと
   いけませーん。
  
  なんだか、引かれることばかりだなーってかんじですが
  それを念頭に入れて計算したものが「実質利回り」といわれるものです。
  最終的な判断をする場合には、実質利回りでの計算をしてみてください。
  単純利回りは東京なら10%、それ以外の関東なら12%はほしいなと考えました。
 

まずは地元しかないでしょう。

まずどこで探すかという最初の問題については

やはりは自分が一番知ってる地域、つまり住んでいるとこでしょう。
やっぱり住んでいるだけあって家賃の相場を感じやすいし、人の生活が分かりやすい。
どこのスーパーで買い物ができるとか、駅まで歩けるかとか。

そこで地元に絞っての自分なりの物件基準としては

?とにかく安い物件(そりゃそうだろ)
?せまい1R以外の、とにかく広い物件(うーん単純)
?現状住んでいる方がすでにいる物件(家賃を払って頂く方ですね)

でした。

京極夏彦を読む2

魍魎の匣シリーズ第二弾「魍魎の匣(もうりょうのはこ)」 日本推理作家協会賞長篇部門受賞
京極道シリーズは、話は違うが1作の「うぶめ~」から連続してなるシリーズ。

箱を祀る奇妙な霊能者。箱詰めにされた少女達。巨大な箱型の建物。美少女転落事件。そしてバラバラ殺人・・・。
タイトル通り匣(はこ)をキーワードに探偵・榎木津、文士・関口、刑事・木場らがみな事件に
京極堂が事件究明に乗り出す。


これのラスト    

「ぞっとするよ。」

うぶめ読んだら必ず魍魎の匣までは読んでね。

京極夏彦を読む1

水木しげるの妖怪図鑑が小学校にあり、よく借りて読みました。

そして大人となり、通勤で読んでいるのが「京極夏彦」。
憑物落し(つきものおとし)と絡めて事件を推理する新しいスタイルの探偵 中禅寺秋彦が出て来る京極道シリーズが好きで
デビュー作『姑獲鳥の夏(うぶめのなつ)』は、堤真一主演で映画にもなってます。
「二十箇月もの間子供を身籠っている女性」を中心にミステリアスに話が展開します。

 京極道シリーズは、極めてページ数が多く「レンガ本」「サイコロ本」とも呼ばれており
狭く身動きのとれない車内では、手が変な風に痛くなります。でも読み終わったあとは、すごい開放感があり
あっついサウナからやっとでたー!という爽快感が味わえます。
やみつきになるよ。

もちろん買わずに図書館で借りてますが、何か。

かばんの中身はコンパクトに



私はもっぱら貧乏なので、移動手段がマンパワーの自転車と電車しかありまっせん。
だから物件を見に行く場合ももっぱら手荷物になります。サイズを測るメジャーやミニ平衡器
デジカメ、電車の中で読む本(今は京極夏彦シリーズだから重い)、音楽を聴くipod(第三世代の重い奴)
他電卓、資料もろもろです。だからなるべく軽量化したい。

 それで今回、4年ぶりぐらいにデジカメを購入。以前はリコーのRR30(約300画素)というデジカメでした。
(これが電池式でまた重く、でかい)。その後継機のR4を29800円で購入。新製品R5がでた型落ちで安くなって
 ました。

 型落ちでも600万画素。いや、これいいよ。

まずは本屋へ

まずは本屋へ行こうと思った。
だって不動産やさんにいきなりいってもなんか、バカにされそうだから。(←こういうとこかっこつける派)
最初に買ったのが、
「20代・自己資金300万サラリーマン大家さん成功の法則」あっぷる社 1500円

これはマンションの一室を中古でしかも格安で交渉し、ローンで購入していく20代の方の本。
20代って言葉に惹かれて即買。読みやすいし、分かりやすい。

たしかにマンションの1室って空室がでれば100%損失だけど、とっかかりには良いと感じ
自宅近くで区分(マンションの一室)を探してみようと思った。。

カフェオーナー断念から学んだこと

カフェオーナーを断念した後も、物件が2階建てだから1階でカフェで使用し、2階を身内の学生にでも
貸せば、一石二鳥じゃんとまじで考えてました。。。。。。。。ん?

これが、人様にお家を貸す大家さんに興味をもったきっかけでした。

まあ単純な奴やねー。

その建物違法につき900万なり

やっぱりうまい話はそうそうない。

土地33.03平米に2階建ての2Kで築30年
埼玉県 京浜東北線駅 徒歩8分というもので900万。

不動産屋さん「なるほどですねー。たしかにこの場所でこの値段は魅力的でなかなかでませんね。
        でもこれはちょっとやっかいですね。違法建築だから。」

物件が安い訳、それは土地に対するこれまでなら建物建ててよし!というのを
守ってない建ぺい率違反の違法物件でした。

今なら古いし、狭いし、違法だから絶対買わんでしょうが、その時はもうこれしかないぐらいの勢いで
親を保証人にたて、カード系のローン金利4.5%で審査受けてみるかなー?の問いに二つ返事で
「いいともー。」の勢いでお願いしましたが、結果は通らず、My物件オーナーカフェは夢と消えた昨年の10月のことでした。

たぶん買ってたら今大家さんやってなかったなあと、無知の恐怖を知った出来事でした。

そもそもはカフェがやりたかったのです。

初ブログです。
そもそも大家さんになったのも結果的になった感じなんです。かっこつけでなくです。
そもそも最初は、嫁がカフェをやりたくて賃貸の不動産物件を探していたのですが
店舗物件ってとにかく保証料とかなんやかんやと月の家賃もすごいんです。
こっちはカフェ素人なもんで、びびりました。毎月自分の住むとこ+店舗家賃は無理ということで
取り敢えず退散。

しかーし数日後、嫁が
「いい物件みつけたよー。」と埼玉県のこの地域にしては、格安の一戸建ての売買物件をネットで発見。
早速出力プリントをもって近くの大手不動産屋さんにダッシュしました。

Extra

プロフィール

ikkei

Author:ikkei
27歳の契約社員から不動産投資を始めたサラリーマン。

■所有物件
千葉アパート1棟
埼玉アパート1棟
千葉一戸建て1棟
春日部アパート3棟
横浜市アパート1棟
座間市アパート1棟
北春日部アパート1棟
本庄市アパート1棟
船橋アパート1棟
行田市アパート1棟
計66戸の大家さん。

2009年 宅地建物取引主任取得
宅地建物取引主任は
サラリーマンでは全く必要ありません。(笑)

2013年 不動産管理法人設立

大家さんたちと色々情報交換したいと思っています!
メール、メッセージもお気軽に下さい。

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