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出口のない築戸一戸建てを見学!





「再建築不可ー!」の言葉。
皆さんどんな印象をお持ちですか?

購入する立場からすると、
出口も融資を考える方は、入り口をも塞がれた感じでしょうか?
それともなにくそ逆に燃える、と
劇的ビフォアアフターのような柱を残した
フルリフォームで金額をかけ、劇的に相場より安く購入しちゃいますか!


今回の物件は
上物付(超ボロ木造築40年 1DK平屋)土地として
17坪(公簿)で500万という物。
JR 蕨駅 徒歩13分
土地 17坪 旗状地 500万

ただし、接道不可の再建築不可で、且つお隣さんと
道の一部ずつをお互いにシェアしているいわゆる
地役権がついている物件。

現状では、とても買う気にはなりません。
うーん、500万→72万ならちょっと考えるー!と思い、
漠然と不動産やさんに連絡をとり、現地へ。

いやー。ぼろかったです。床は抜けそうでした。
相続で息子さんが引き継いだそうですが、なかなか
500万より値引きに応じてくれないとのことでした。
お隣さんとの合体で道が開けるかと思いましたが
それもすでに話し合って交渉決裂とのこと。

土地としては、もう畑か、資材置き場しか使用方法がなく
おそらく一般の方は手出ししない物件。
以前に150万で買うと言う方がいらっしゃたそうですが
やはり私のような賃貸を考えている大家さんだったそうです。

なんかしらの出口があるうちに低額でも現金にされた方が
よいのではと思いましたが、やはりそこに住んでいた思い出などは
他人にはわかりませんので、最後は売り主さんのご判断によりますね。

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低額RC物件を見学! 



船橋の物件から約1年半!
そろそろ所有物件たちも落ち着いてきたので
購入に力を入れ始めました。

今回は、低額のRC物件を千葉県に見に行きました。
千葉の船橋に所有物件があるため、定期見回りも兼ねて。

場所は千葉市モノレールの最寄り駅。
構造:RC  価格:4000万 10%
2DK×6戸 駐車場無し

回りは閑静な住宅街で、最寄り駅よりなんと
徒歩3分の好立地でした。
4000万でRCは関東ではあまりみないので
興味をもって見学。建物も綺麗でした。

自分でも計算をしてみましたが、積算評価でフルローンが
出そうな物件です。
ただ、車社会の地域で駐車場がないのは痛いなと感じたのと
フルローンとはいえ、場所的に10%では、ちょっと物足りないなと
感じました。
しかっし、築古の木造を購入されるより、購入できれば
ずっと銀行の所有物件の評価もよいですし、おすすめと思います!

諸経費7%をどうする!

まだまだフルローンでます!

いわゆる物件価格全額を銀行が融資してくれる
ことなんですが、諸経費、いわゆる火災保険、登録税、仲介手数料etcは
もちろん自腹です。以前は、オーバーローンというウルトラ技が
あったようですが、いまはどうなんでしょうか?(私もほしい)

一般的に、物件価格の7~10%ほどは自分でお金を用意する
必要があります。

物件価格  3000万  諸経費目安 210万(7%)
5000万  諸経費目安 350万(7%)
8000万  諸経費目安 560万(7%)
10000万  諸経費目安 700万(7%)
そりゃそのぐらいは、お金貯めなきゃ、バチが当たる?

いや、なんかしら方法はあるはず?
1.売主に借りて、分割で返す。
2.親に借りる(でも第三者は巻き込みたくないし、理解されなそう)
3.カードローンで補う(最近は低い利率のよいかーどありまっせ)
4.所有不動産の根抵当の返済分を使う。
5.所有物件のリフォーム等で融資を引く、ちょこっと使う(できるの?)
6.チームを組んでその人にお金をだしてもらう。
7.やっぱり生活を切り詰め貯金。

うーんもう少し頭使って考えてみます!!

フルローンがでにくくなった?

最近以前よりもフルローンが出にくくなった
ということをネットや不動産屋さんから聞きます。

金利上昇の可能性で、融資に慎重になっているとか
物件の価格上昇、銀行内の融資目標が変わったなど色々ありそうです。

よく不動産屋さんのメルマガにも
「もうチャンスが少ないので皆急いで買いましょう!」
 みたいなことが書かれているのを目にします。

でも本当にそうなんでしょうか?

銀行の評価って確かに変わってきてます。
バブルのときも積算評価のみでの貸し出しにより
デフォルトされた方を多く出してしまい、それを受けて
今の収益還元が生まれ、僕みたいな貧乏若輩リーマンでも物件が買えました。

最近アメリカの住宅融資の件で、日本にも影響があったニュースがありましたが、
アメリカの融資事情は、日本より遥かに進んでいるようです。
おそらくこれからはもっとあらたな融資方法が日本にも導入され
新たな個人投資家にチャンスが訪れるのではないかと楽観的(?)に考えています。

それにサラリーマン投資家の方はバブルの昔からいらっしゃったし、
どんなときでも銀行から融資を引き出していた訳だし、何とかなるんではないかと。

宅建試験まであと1か月半!!!


不動産と全く関係ない企画開発の仕事から帰り
ちょこちょこ自宅で勉強をして7か月。

日によって
これだと受かりそー!
いやーやっぱむりだわー!
の繰り返しで、最近は弱気な自分が多いです。

法令関係がやはり鬼門で、なーんでこんな難しい
言葉を使わなきゃいけないのー。と頭に入らない、いらいらで
現実逃避したくなる日々もあり。

でもなんやかんやで、あと一か月半。

宅健は過去問からの出題が圧倒的に高く
残りの時間で過去問を解きまくるのが合否のポイントに
なりそうです。

試験日が30才の誕生日なので神様お願いね!とすでに神頼み。

Extra

プロフィール

ikkei

Author:ikkei
27歳の契約社員から不動産投資を始めたサラリーマン。

■所有物件
千葉アパート1棟
埼玉アパート1棟
千葉一戸建て1棟
春日部アパート3棟
横浜市アパート1棟
座間市アパート1棟
北春日部アパート1棟
本庄市アパート1棟
船橋アパート1棟
行田市アパート1棟
計66戸の大家さん。

2009年 宅地建物取引主任取得
宅地建物取引主任は
サラリーマンでは全く必要ありません。(笑)

2013年 不動産管理法人設立

大家さんたちと色々情報交換したいと思っています!
メール、メッセージもお気軽に下さい。

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