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単発販売の不動産屋さんか否か? 2


単発販売をよしとする
不動産屋さんか否か 1に続きまして
気づいたことを書きます。

1棟もの専門の不動産屋さんは
アパートの売買に関しては
ものすごい知識を持ってます。

融資の引き方
土地、建物の状況の調査
しかり。

しかし、不動産投資に
関しては、以外とサラリーマン大家の方が
知識があったりする場合もあります。

私も、4年間いろいろな不動産屋さんと
アポをとり、お会いしましたが
以外と有名なサラリーマン大家さんの
お話をしても知らない不動産屋さんは
多かったです。

『金森さんの投資方法で~』
『山田さんのような高利回りの』
『藤山さんの競売物件の~』

サラリーマン大家なら
誰もが知る方でも知らないケースが
多々あります。

不動産の売買の知識と
不動産の投資の知識は似ていて
違います。

逆に
有名サラリーマン大家さんの
名前を出して、すぐわかり、本の内容まで
話せる方であれば、我々の目的(リタイヤ)も
理解し、力になってくれる可能性も大な気がします。

これは1棟目購入の際の不動産やさんとの
付き合いに関してです。

すでに経験も豊富な方でしたら、
あまり関係なく、いい物件さえ
持ってきてくれさえすれば
よいと思います。

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ストイックを妻に押し付けない


ストイックって言葉。
男なら少し憧れますよね。

私も20代でお金がない状態から
妻といっしょに貯金、貯金で不動産の
自己資金をためました。

男性は意外とストイックに
食べるものをきりつめたり
着るものを買わなかったり
できたりします。

しかし女性は食べ物や買い物などの
日常のイベントを楽しみます。

ですから、ストイックにあれもこれも
男性に合わせてがまん、がまんでは
不動産の協力は続かないように思います。

遠い将来像よりも、近いイベントを
楽しんでもらうことが女性には大事だと
最近思います。

それには、月々のキャッシュの流れを
ある程度把握し、いくらまで使えるのか
イメージしていれば、ストイックすぎない生活が
できると思います。


『なんで不動産投資をやるか』

というと
ハッピーになるためで、
妻とぎくしゃくするのは本末転倒ですよね。
(僕もよく反省します)

単発販売の不動産屋さんか否か?

リタイアは戦略だ

光速投資法の今田さんの
言葉ですね。
リタイヤするには戦略を
立てる必要があり
それには億単位の
RCが必要である。

私も始めて読んだとき
なるほどーと思いました。

しかし、
十人十色。俺でも
できるのか?
正直迷いますよね。

もちろん大家仲間、
はたまはすごい師匠が
いてアドバイスをくれれば
よいでしょう。

しかし、実際自分の
本当の物件評価など
まずい時って、なかなか
真実を話しずらい
ですよね。

そこで、やはり長期で
付き合えるリタイヤまでの
戦略を考えてくれる
不動産屋さんを探したい
ところですね。

しかし残念ながら
購入者の与信を考えずに
売ってしまえば、終りなんて
不動産屋さんは
少なからずいらっしゃいます。

次はどのような物件がよいか、
現状の欠損状況などの打開策は?
そして自分の状況でどんな物件が次につながるか?

トータルで保有物件の状況を
把握し、販売をいっしょに進められる
不動産やさんをはやく見つけたいですね。

私も一時期悩みました。
今自分はどんな立ち位置か、
どんな戦略であれば、リタイヤが見えるのか?

まだリタイヤはできませんが
最近がっちりした戦略を
たててくれる不動産やさんを
発見しました。

僕の探し方としては単純です。

ポイントとしては
自分の情報をすべてだし
今後の戦略を
聞いてみるです。

保有物件の
築年数
借り入れ金額と借り入れ銀行、
金利、ローン期間
物件の固定資産税評価額
自分の年収
家族の年収

等々メールし、
今後の戦略を
聞いてみることです。

具体的な、ポートフォリオを
提案できるようであれば
脈ありです。


あくまでも物件紹介ではなく
ポートフォリオを提案して
もらえたかが重要です。

なかには関係なく物件の
メールしてくる不動産も
いらっしゃいます。

とにかく
自分に足りない部分を補ってもらえる
パートナーを探すことは大切ですので。

悩まず、なんかしら行動しましょう!









最初の1~2棟の信用欠損


○積算評価と銀行借り入れのバランスを
考えないと信用欠損、いわゆる銀行から
みた借り入れ過多になります。

○ローン期間が耐用年数を超えていると
これまたマイナス評価になります。

よくいわれる
木造22年
軽量鉄骨22年~24年
重量鉄骨34年
RC47年  です。

しかし、
現金買い以外だと
3000前後の木造、鉄骨を
買った場合、かなりの確率で
上のどちらかに該当し、ほぼ欠損します。

新築の木造も売買価格の
7割の積算があればいいところです。

私も、固定資産税評価額と比べ
一棟目の木造は残債の方が多く残っています。

しかし、あと2年すれば、5年経過で
長期譲渡で、売却を考えています。
現状の家賃を守れれば、利回り15%でも
売却可能です。

20代で、自己資金もない場合
現状、積算がすごい場合でも
20代で、がんがんRCを購入する手法は
難しいかもしれません。

買えるとすれば
年収がハンパないとか、
奥さんの属性がハンパないとか
現金が数千万あるとか
無担保の物件を持っているとか
のすごい20代ではないかと思います。

私を含めたごく普通の20代ならば、
まずは、2000万~3000万前後の
物件を、なるべく評価額に近い物件を指値を入れて、
購入し、評価額との差をマイナス500万までに
押さえながら、物件購入していきたいところです。

マイナス500万前後であれば、許容範囲であり、
銀行融資も出してくれると思います。

まず1~2棟目で完璧物件
(積算が出て、利回りもよく新しい)を
追うことで年月を費やし、30代を迎えるより、
500万前後の積算との開きをわかっている上で、
5年後の出口を見据えられる物件を購入し、
経験、信用を重ねることも大切だと思います。

奥さんをリタイアさせないこと!


サラリーマン大家を目指す目的として
やはり、リタイヤを皆さんめざしている方
が多いと思います。

自分のリタイヤには、奥さんの収入が
あると助かります。とくに自分の年収が
低い20代では特にです。

最近は、都市銀行や一部地銀で世帯年収として
みてくれないケースも増えてきましたが、
世帯年収でみてくれる金融期間はあります。

また、情勢が変わればまた都市銀行でも
カウントしてくれる可能性があります。

また、単純にキャッシュが二人で
働けばたまります。

奥さんには兎に角結婚しても働いてもらい
ベストは、パートやアルバイトではなく、
正社員などを継続して続けてもらえる
ことだと思います。

奥さん名義でもローンが組めますし。

ダブルインカムノーキッズ
(子供がおらず、2つの収入がある状態)

この状態を、いかに長く保ち、
20代の場合は、いかに不動産収入を早く
引っ張り上げて、軌道に乗せるかだと思います。


同棲して、そして結婚をしよう!


おバカなタイトルですいません。

大家をしていますと
家賃って本当にありがたいと
思いますよね。


毎月の安定収入。

しかし、もし入居者様の立場だったら
家賃の支出ででかいですよね。(約手取りの30%)

私、妻とは、結婚する前から
同棲を6帖一間でしていました。
(大家さんに内緒でしていました。)

当初お金もないのに、別々に住んで
家賃をお互いが払っていて、
それに伴い、水道光熱費、食費等々も
無駄が多かったように思います。

今思えば、同棲を始めて
収入は2カ所になり、住居は1つ。

かなりの節約と収入のアップです。

株やFXももちろんいいと思いますが
ますは、身近かな大切な人と向き合って
力を合わせるとパワーがでます。

そして、結婚しましょう。
あとあと不動産では奥さんの存在が
購入や管理すべてにおいて
勝負を分ける場合がありますので!

ということもありますが
やはり一人より、二人が毎日楽しいですから。

26歳になったらアパートを買おう!


不動産投資を始めている方とセミナーや
飲み会でご一緒させて頂きますが、ほとんどが
年上の先輩が多いです。

イメージでは30代後半から40代の
サラリーマンの方々。

僕は年収288万の契約社員で今の会社に入社し
3年後の27歳のときに、年収315万で
区分一室とアパート1棟を購入しました。

実は、株で1000万儲かりまして!
なんてことも残念ながらなく、

唯一プラスになったのが
○3年間同じ会社に勤めていた
○結婚して妻を連帯保証人にできた。(妻ごめん)
   ちなみに当時妻はバイトで、年収90万ほど。

自己資金も200万しかありませんでした。

今思えば危険だったかもしれませんね。
何か、修繕があったら一気に追い込まれた
かもしれません。

でも現在31歳で、
2棟のアパートと区分、
自分の給料と
嫁さんの自営業で収入の柱が増えて
キャッシュフローも出てきました。

若い20代から不動産投資を
始めることには、仕事を覚える前に
なんて賛否両論あるかと思いますが、

新卒で入社して、3年間仕事を覚え、
自己資金も貯めて26~27歳で、
不動産を購入するということも
ありだと思います。

不動産投資は、時間をかけて
向き合う面があります。
若いというだけで武器になります。

スタートは思い立ったときがそのときです。



重量鉄骨を早速物件みにいく

不動産ジャンボリーで
多くの投資家のパワーを感じ、
物件の視察にいきました。

埼玉の重量鉄骨です。
でも駅徒歩20分で、1Rで、狭い。
典型的な1Rです。

積算でもかなりの指値が必要。

現在、地元の信金に打診中。

昨日のセミナーのけーちゃんの
『買い付け証明はどんどん出す』

それにより、チャンスは広がるということで
早速アウトプット。

アウトプットが大切なり!


不動産投資ジャンボリーにいく


『不動産投資は孤独だ』

物件を所有されている不動産オーナーなら
一度は感じたことがある言葉かと思います。

特にサラリーマン大家は
会社ではいえず、ましてや家族にも理解を得ずですと
まさに、孤立無援な戦いをすることになりがちです。

4/11日
不動産投資アカデミーのAIRの教材販売を
メインとした不動産投資ジャンボリーという
500人規模の大きな不動産投資
セミナーが行われました。

テーマはズバリ
『つながり』。

最近のテレビ局の『絆』に近いテーマ
ですが、あらためて人と人とのつながりに
よるところが不動産投資に関しては大きい
ということを認識できるよいセミナーでした。

けーちゃん、増山さん、あかちゃん、元銀行マンの
小川さんの豪華4本だてのセミナーでした。

内容は、割愛しますが
テーマつながりにそった内容で
パワーを頂きました。

その後、会場で隣の席に座られていた
若旦那さん、ミポリン大好きさんと
近くの居酒屋へ行き、4時間ほど不動産談義。
(勝手にハンドルネームをつけてすいません)

セミナーで何が、一番楽しいかというと
やっぱり飲みですね。普段話せない不動産の話を
思う存分できました。

不動産本やブログの著者名だけで話が
通じますので、兎に角、楽しく、濃い4時間でした。

『つながり』を深めるには
やっぱりサラリーマン的になってしまいますが
飲みが一番ですかね。





Extra

プロフィール

ikkei

Author:ikkei
27歳の契約社員から不動産投資を始めたサラリーマン。

■所有物件
千葉アパート1棟
埼玉アパート1棟
千葉一戸建て1棟
春日部アパート3棟
横浜市アパート1棟
座間市アパート1棟
北春日部アパート1棟
本庄市アパート1棟
船橋アパート1棟
行田市アパート1棟
計66戸の大家さん。

2009年 宅地建物取引主任取得
宅地建物取引主任は
サラリーマンでは全く必要ありません。(笑)

2013年 不動産管理法人設立

大家さんたちと色々情報交換したいと思っています!
メール、メッセージもお気軽に下さい。

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