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不動産投資本に書ける事、書けないこと


不動産投資本は
有益だけど、
書かれている事実は一部。

僕も不動産投資を始めて、
本屋で本を買いました。

サラリーマン大家の体験本から
税金の本までいろいろです。

特に体験本に関しては

通勤電車の中で
勇気づけられ
または、目標となり
不動産投資に対する気持ちの維持
に役立だせて頂きました。


しかし、
不動産投資を始めてみると
明らかな疑問に気づきます。

おかしいな?

貧乏サラリーマンなのに
こんな物件の自己資金
どこから捻出しているの?

要するに数字があわない。

鵜呑みにして
本だけを信じて進むと
実行できない内容もあります。

僕なんかは
そんな疑問を
不動産セミナー後の
懇親会で、大家さん仲間に疑問を
ぶつけてみたりします。

『ああ、実はあの人は、
株での自己資金が○○千万あったらしい』


『え、本には全然そんなことかいてないよ!
 ビンボーサラリーマン仲間と思ってたのに!』

と、
本には書いていないこぼれ話が
聞けたりします。(悲)

不動産取引は
物件の取引上、書けない部分や
知らせられない部分が
往々にしてあるようです。

また、本の宣伝上
書かない方が売れるという事実も
伏せられていることもあります。

要するに
本は、大変有益な情報だけど
全部が全部書かれてはいない
という事です。

ですから、
最後は自分で想像し、
考えています。

『おかしいな、この本って?』

と思えたら、
知識、知恵のレベルがあがったな
なんて、考えています。






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1次ゴールを見据えた投資法


RC主義!
一戸建て主義
高利回り中古主義
新築主義
借地主義

不動産投資って
数年前と比べて
多種多様な方法があるんだなー
と最近かんじます。

では、自分は?
と聞かれたら、正直『わからない』
という感じです。

初期の場合
各個人の状況によって
その投資法が、有効なときやできるときまた、
逆にやってはいけないときがあるように思うからです。

今の僕にとっては、
RC戦略はハードルが高く、
一戸建てでは、時間がかかり、
手間と資金が必要。

借地も手間と現金資金が足らない。etc

そこで考えるのが
1次目標(とりあえずの不動産投資の目標)です。

私は、会社収入に
頼らないキャッシュが目標です。

そう考えますと、
自ずと可能な投資法と
最大限にキャッシュが得られる投資法が
リンクしてきます。

なんて考えています。



信用欠損後の戦略

信用欠損したら
もう終わりだ!

不動産投資を
志すものとして耳たこな程よく聞く
言葉ですね。

銀行のルールにのると
そうなります。

不動産投資をしていると
いかに銀行の積算評価以下の

レア情報を紹介してもらい
融資を速攻で付けて

そして速攻で購入した
物件で、いかに満室を維持するか?


普通の若者には
ハードル高いですね。

特に、僕のような資金のない
若者に取っては、いきなり40代、50代の
先輩ライバルと真っ向勝負は
厳しいです。

20代での最初の物件購入は
一般的には、自己資金や収入面からも、
中古木造か軽量鉄骨などになり、購入時点で
確実に信用欠損します。

木造の積算評価以下って、ほんと土地値以下で
買わないと無理ですよね。

現在僕は3棟目をどうするか。
考えました。

銀行にも中古物件の土地値以下でも
修繕などを考えたら、貸しにくいという
宣告を受けました。

そこで、自分で行き詰まれば
他の人の意見を聞く。

サラリーマン処世術ですね。

ネットで20件近くの不動産投資専門会社に
自分の内容をメールし、返答を待ち

その中で1件、
中古ではなく、新築アパートを建てる
計画を出す不動産屋さんと打ち合わせを重ねました。

要するに
所有中古物件2棟以後、
今後買い進めるには
銀行の好む新築を挟んで、
欠損の木造を長期譲渡の
1年後に売却を視野に入れる
というもの。

若いうちにアパートたてちゃうのも
おもしろいかもしれません。

こんな私も
美大生なので
何か燃えますね。

私の場合、まだまだ物件力というより、
個人の資金力、属性がものをいうレベルのため、

投資の王道のRC購入合戦に
参加するにはまだ早いと判断。

幸い、路線価格以下の
土地も見つかり、信用金庫に
建築プランと土地含めて打診中です。

借りられれば、ラッキーぐらいで。
右向け、左かな



Extra

プロフィール

ikkei

Author:ikkei
27歳の契約社員から不動産投資を始めたサラリーマン。

■所有物件
千葉アパート1棟
埼玉アパート1棟
千葉一戸建て1棟
春日部アパート3棟
横浜市アパート1棟
座間市アパート1棟
北春日部アパート1棟
本庄市アパート1棟
船橋アパート1棟
行田市アパート1棟
計66戸の大家さん。

2009年 宅地建物取引主任取得
宅地建物取引主任は
サラリーマンでは全く必要ありません。(笑)

2013年 不動産管理法人設立

大家さんたちと色々情報交換したいと思っています!
メール、メッセージもお気軽に下さい。

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